寻求合作方入股 华侨城北京“新著东方”项目开发受阻？

本篇文章1451字，读完约4分钟

人民网(603000)，北京，6月12日(于艳明)深圳华侨城(股票代码:000069.sz)在北京证券交易所上市，持有位于北京的一家子公司49%的股份，转让底价为7.34亿元，向目标公司贷款44.5亿元。

华侨城股权转让49%的关联公司为“北京桥西投资有限公司”。根据人民网房地产，公司持有的主要资产是位于丰台南苑镇的一个房地产项目。

2015年11月初，华侨城、招商局地产、华润置地三家企业组成联合体，以83.4亿元的价格中标了丰台区槐坊村、新工村旧村改造项目一期乙组地块。然而，在那之后，华润置地和招商局都退出了合作，理由是交易价格超过了该地块的授权价格，留下华侨城的股份留下来单独交易。

一位在早期接触过华侨城股份的机构人士告诉《人民日报》，在招商地产和华润置地退出后，华侨城决定发展自己。“在此次股权转让初期的沟通过程中，华侨城更倾向于找一家开发企业合作。不仅仅是出资人。”

北京一家房地产企业的另一位人士表示，华侨城擅长开发大型文化旅游项目，其开发住宅项目的能力已经捉襟见肘。丰台南苑工程华侨城的设计方案与天恒的相似吗？与中粮田玉娥一号项目相比，在建筑风格和公寓设计上有相似之处。”

人民日报房地产对比目标项目与天恒？在中粮田玉娥一号的建筑设计方案中，两个项目的设计风格确实相似。几乎与此同时，天恒集团与中粮地产(000031)组成的财团获得了与华侨城丰台南苑项目相邻的丰台区槐坊村和新宫村一期改造项目的A组。目前，两家公司已经发布了名为“天恒？中粮田玉娥第一”。

“目标工程已于年初开工建设，建筑设计方案已经确定。项目名称为“东方新工程”。不过，考虑到资本和开发及营销能力，华侨城仍希望引进开发企业参与。”机构消息人士称。

根据工商登记变更记录，招商局地产和华润置地于2016年9月正式退出地块项目，在此之前，三家公司分别持有项目公司约三分之一的股权。

据悉，华侨城丰台南苑项目的建筑面积为23.94万平方米。扣除5.7万平方米的公租房、5500平方米的幼儿园和近3万平方米的公共服务设施用地后，该项目划拨的16.47万平方米商品房的底价超过5万元/平方米，该商品房的底价远远高于毗邻的天恒中粮地块项目。

“地块项目的规划和产品设计相似，土地成本较高，市场进入时间上叠加的营销和资金成本较晚。OCT项目将在产品、资金和销售方面面临巨大压力。”上述北京房地产企业评论道。

根据华侨城丰台南苑项目建设规划，北京桥西投资有限公司将分六期开发。项目一期主要开发公租房和幼儿园，二期、三期、四期集中开发商品房，2019年下半年竣工。

由于土地成本较高，截至2016年底，北京桥西投资有限公司负债总额为90.85亿元。根据华侨城股份披露的项目公司财务数据，北京桥西投资有限公司没有获得银行贷款，这意味着项目公司的所有贷款都来自华侨城股份。

2016年，北京桥西投资有限公司净亏损2.6亿元。一位会计师分析说，由于项目公司是新成立的子公司，尚未实现收入，记录的损失金额应为项目前期费用和股东贷款的应计利息。人民日报房地产证实了上述机构的分析。

华侨城在北京证券交易所上市的49%股权的股份底价为7.34亿元，相应项目公司的股权估值接近15亿元。此外，华侨城股份要求收购方为项目公司提前偿还股东贷款提供44.5亿元贷款，相当于股东贷款规模90.8亿元，与上述上市信息审计报告披露的债务规模一致。

为此，《人民日报》记者在华侨城打电话给几个人，进一步询问丰台南苑项目49%股权转让的原因，但没有得到回应。